Nell'attuale fase di bassi tassi di interesse si moltiplicano le offerte delle banche per offrire mutui a tasso variabile esaltandone il potenziale risparmio rispetto al tasso fisso. Alcuni prodotti più sofisticati offrono anche la possibilità di beneficiare del tasso variabile fino a determinate soglie oltre le quali interviene una protezione da ulteriori rialzi dei tassi di interesse (cosiddetti mutui con cap rate). Occorre dunque essere in grado di valutare la reale convenienza di ciascun prodotto, esaminando opportunamente quali siano le proprie esigenze e i propri vincoli finanziari, al di là delle complesse offerte commerciali, promosse spesso dagli intermediari con accattivanti campagne di marketing.

Quali dovrebbero essere i criteri razionali per orientarsi nella selva dei mutui? La prospettiva da cui suggerisco di porsi quando si tratta di scegliere la tipologia di tasso del mutuo è di valutare la capacità attuale e prospettica di sostenere la rata del mutuo nel tempo. La scelta tra fisso e variabile non dovrebbe essere motivata solo da considerazioni in ordine al risparmio di costi ottenibile con il tasso variabile. L’accensione di un mutuo, se priva di una valutazione sulla sostenibilità futura del finanziamento, è assimilabile ad una speculazione sull’andamento dei tassi di interesse, con il risultato di ipotecare il futuro equilibrio economico del bilancio familiare.

E’ necessario innanzitutto partire da uno schema per sintetizzare vantaggi e svantaggi delle due principali tipologie di tasso.

Vantaggi del tasso variabile

1. Possibilità di usufruire di un risparmio di costo quando i tassi sono bassi. In presenza di un debito alto, la rata risulta inferiore rispetto a quella con mutuo a tasso fisso.

1. Riduzione della rata in caso di discesa dei tassi di riferimento. Nei mutui con ammortamento francese (la maggior parte di quelli offerti) questo effetto è di ordine superiore nei primi anni e può essere quasi irrilevante se la discesa dei tassi si verifica verso la fine del piano di ammortamento. Questo vuol dire che se la riduzione dei tassi avviene nei primi anni del mutuo, la diminuzione della rata sarà più consistente rispetto al caso in cui la riduzione dei tassi si verifichi verso la fine del mutuo.

Svantaggi del tasso variabile

1. Incremento della rata quando i tassi salgono. Anche in questo caso valgono le considerazioni del punto 2 dei vantaggi: nell'ammortamento francese l'impatto sulla rata di un aumento dei tassi è maggiore all'inizio del piano.

1. Disequilibrio finanziario: un sostanziale incremento dei tassi può comportare un notevole incremento delle uscite familiari determinando spesso un disequilibrio finanziario nel bilancio complessivo. Quando questo succede, l'errore è stato commesso a monte. Non si disponeva di un cuscino di liquidità che ammortizzasse l’aumento della rata dovuto alle oscillazioni del tasso.

Vantaggi del tasso fisso

1. Possibilità di fissare un unico tasso che non è influenzato dall'andamento dei mercati. Si stabilisce in anticipo quale sarà il costo complessivo dell'operazione.

1. Possibilità di pianificare le uscite con maggiore certezza. E’ da considerare inoltre che nel tempo, se le entrate future crescono, l’incidenza della rata sul budget familiare tende a diminuire.

Svantaggi del tasso fisso

1. Maggior costo complessivo rispetto ai mutui a tasso variabile: l’ammontare complessivo degli interessi da pagare è solitamente superiore, soprattutto se nel tempo i tassi di mercato si riducono.

1. Maggiori oneri da sostenere anche in caso di estinzione anticipata: rispetto ad un mutuo a tasso variabile, il capitale residuo viene estinto più lentamente e ciò determina un maggior capitale da estinguere ed un’eventuale maggiore incidenza della penale di estinzione (per i mutui sottoscritti post 3 aprile 2007 o 2 febbraio 2007 per la prima casa, non vi sono più le penali di estinzione ai sensi della l. 40/2007 art. 7, cosiddetta legge Bersani).

Alcune considerazioni di tipo operativo andrebbero effettuate prima di accendere un mutuo a tasso variabile:

1. Quanto incide la rata attuale rispetto alle entrate mensili nette? La rata non dovrebbe superare il 30% delle entrate familiari nette in modo tale da non creare disequilibri nel tenore di vita e non rappresentare un problema ancora più grave nel caso sopraggiungano spese improvvise da sostenere.
2. Quando la rata è inferiore al 30%, è bene comunque chiedersi quale sia il livello massimo della rata che si è in grado di pagare senza compromettere l’equilibrio delle finanze familiari. Non è sufficiente che la rata sia bassa al momento dell’accensione del mutuo. E’ fondamentale effettuare delle simulazioni per determinare quale sia il livello dei tassi che rende la rata eccessivamente onerosa per la famiglia.
3. Se si è lavoratori dipendenti, è utile chiedersi quale sarà la crescita media dei propri redditi negli anni. In presenza di prospettive di crescita modeste, l’esposizione a tassi variabili è più rischiosa e richiederebbe pertanto la pianificazione di un risparmio costante dedicato alla creazione di un fondo di sicurezza a cui attingere nel caso in cui la rata cominci ad incidere eccessivamente sul bilancio familiare.
4. Anche nel caso dei lavoratori autonomi, la maggiore incertezza delle entrate, derivante dalla variabilità dei redditi da lavoro, necessita di un prudenziale accantonamento di risparmio negli anni in cui le entrate sono in surplus, per creare un cuscinetto di liquidità di cui disporre nell’eventualità in cui la rata aumenti e/o i redditi diminuiscano.

Oltre ai mutui tradizionali, esistono mutui a tasso variabile che permettono la possibilità di proteggersi dai rialzi dei tassi di interesse a partire da una certa soglia. Sono noti sul mercato come mutui con cap rate, cioè mutui a tasso variabile che trasformano il tasso di interesse variabile in tasso fisso, nel caso in cui i tassi di mercato superino una certa soglia. Il cap è una sorta di assicurazione contro il rischio di un aumento dei tassi di interesse. Come tutte le assicurazioni, anche il cap prevede il pagamento di un premio. Il costo di tale premio è incorporato nello spread che la banca richiede per questa tipologia di mutui.

Normalmente, il costo che la banca applica per il cap è stimabile in un intervallo compreso tra lo 0,4% e lo 0,7% da aggiungere al tasso di interesse. Come per qualsiasi assicurazione danni, il cap risarcisce il mutuatario al verificarsi di un sinistro. L’evento sfavorevole in questo caso è il superamento dei tassi di interesse di una soglia indicata nel contratto di mutuo. Nell’ottica sopra indicata di una valutazione della sostenibilità complessiva della rata rispetto al budget familiare, la soglia che fa scattare la protezione del cap è di fondamentale importanza per stabilire se conviene o meno sostenere il maggior costo del mutuo con cap. Il mutuo cap è tanto più conveniente, a parità di altre condizioni, quanto minore è la soglia del tasso di interesse stabilita per far intervenire l’”assicurazione” (cioè la protezione acquistata). Se i tassi sono bassi e la soglia cap è molto alta, occorre chiedersi se l’equilibrio finanziario del mutuatario sarà messo in crisi ben prima del raggiungimento di tale soglia.

In altre parole, occorre ancora una volta chiedersi quale sia il tasso di interesse che rende la rata non più finanziariamente sostenibile per il bilancio tra entrate e uscite complessive. A questo punto, se il tasso cap (la soglia oltre la quale il variabile diventa fisso) proposto dalla banca è superiore al tasso di interesse che ci si può permettere, allora meglio valutare un mutuo a tasso fisso o un mutuo a tasso variabile e rata costante.

Gli istituti bancari tendono a promuovere i prodotti con cap rate per due motivi principali. In primo luogo, i mutui a tasso fisso sono per le banche meno convenienti in quanto esse si espongono al rischio di percepire in futuro interessi inferiori rispetto all’andamento dei tassi di mercato. Per coprirsi da tale rischio gli intermediari creditizi stipulano con altri intermediari dei contratti derivati, noti come IRS (interest rate swap), per i quali devono sostenere dei costi di sottoscrizione e gestione.

In secondo luogo, l’assicurazione cap, che le banche vendono incorporata nel mutuo, è dalle stesse acquistata sul mercato da altri intermediari. Il prezzo pagato dalla banca per acquistare un cap sul mercato di tali assicurazioni, è solitamente inferiore al costo aggiuntivo che la banca applica al mutuatario che sceglie il mutuo cap. Ne deriva di conseguenza per la banca un’ulteriore fonte di reddito da aggiungere agli interessi del mutuo.

In conclusione, alla domanda se convenga il tasso fisso, il variabile o il cap rate, non vi è un’unica risposta, dal momento che questa dipende dalle proprie esigenze, dai propri vincoli finanziari attuali e prospettici e dalle condizioni di mercato. Ciascuno di tali elementi va valutato e opportunamente ponderato caso per caso.

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